Quando um bem é vendido por um valor maior do que custou, gera lucro. Este é o chamado ganho de capital, que aumenta a capacidade contributiva do proprietário e, por isso, gera também novos efeitos tributários.
O que é ganho de capital?
Se você compra um terreno por R$ 200 mil e o vende por R$ 300 mil, obteve um ganho de capital de R$ 100 mil. O imposto devido sobre a transação se dá sobre esta diferença, e não sobre o novo valor total do bem. O pagamento do imposto sobre este ganho deve ser efetuado até o último dia útil do mês subsequente à venda.
Embora seja mais comum pensar em ganho de capital sobre a venda de ativos físicos, como imóveis, veículos e demais propriedades, ele também é aplicado para bens intangíveis, como marcas, patentes, direitos autorais, entre outros.
O ganho ainda pode ocorrer sobre bens financeiros, como investimentos e participações de empresas.
As formas mais comuns de ganho de capital, portanto, acontecem com a venda, doação ou transferência de bens, sua concessão como forma de pagamento e permuta por outro bem ou serviço.
Mas há outros fatores para entender a tributação sobre ganho de capital, além de possibilidades de isenção da obrigação de pagar tributos.
Ganho de capital em transações com imóveis
Quando há saldo positivo na venda do imóvel em relação ao que foi investido nele antes, devidamente corrigido, tem-se o ganho de capital, que gera a necessidade de informar e pagar impostos à Receita Federal. As alíquotas variam de acordo com o valor da transação, conforme as seguintes regras:
- Para ganho de capital de até R$ 5 milhões a alíquota é de 15% sobre o lucro;
- De R$ 5 a R$ 10 milhões, 17,5%;
- De R$ 10 a R$ 30 milhões, 20%;
- Acima de R$ 30 milhões, 22,5%.
Isenção da obrigatoriedade de declarar ganho de capital
Os casos de isenção da obrigatoriedade de declarar o ganho de capital para a Receita Federal são os seguintes:
- Quando se vende um único imóvel por menos de R$ 440 mil, desde que não tenham sido efetuadas alienações de outros imóveis nos últimos cinco anos;
- Vendas de imóveis comprados até 1969;
- Vendas de imóveis, residências e com recursos utilizados para adquirir outro do mesmo tipo dentro de seis meses após a venda, caso o valor do novo bem seja menor que o da venda, poderá usar o benefício até o valor da nova aquisição. Esse benefício poderá ser usado a cada 5 anos.
- A legislação prevê outras formas de isenção e ou redução do Ganho de Capital. Para cada caso devem ser aplicadas as regras pertinentes, evitando o recolhimento de impostos indevidos.
Como declarar ganho de capital no Imposto de Renda
Para declarar o ganho de capital em conformidade com as regras da Receita Federal, deve-se começar baixando o Programa de Ganhos de Capital (GCAP) no site da instituição.
No software, você então deve declarar os valores da venda do imóvel e gerar o boleto do Documento de Arrecadação de Receitas Federais (DARF) devido, e aí pagá-lo. Durante o preenchimento da declaração do imposto de renda, que ocorre no ano seguinte, pode-se importar os dados para o IRPF.
As informações relativas a isto devem ser preenchidas na aba “ganho de capital”, onde é possível fazer a “importação GCAP” no ano correspondente. O próprio aplicativo se encarrega de incluir os “Rendimentos Sujeitos à Tributação Exclusiva/Definitiva” nos campos corretos. Então, por fim, você precisa remover o imóvel vendido da ficha “bens e direitos”, informando o CPF ou CNPJ do comprador e o valor da transação.
Como este é um processo técnico e cheio de detalhes inescapáveis, vale a pena contar com uma empresa especializada em declaração de Imposto de Renda e ganho de capital para garantir a conformidade de sua declaração.
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